Posséder sa propre maison s’accompagne de certains avantages fiscaux intéressants. La déduction fiscale des intérêts hypothécaires immobiliers en fait partie. La loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA) a quelque peu affecté cette déduction lors de son entrée en vigueur en 2018, mais elle n’a pas éliminé la déduction du code des impôts. Cela fixe simplement certaines limites et restrictions.
Voici comment demander la déduction fiscale des intérêts hypothécaires et à quoi s’attendre dans le processus.
Points clés à retenir
- Les intérêts hypothécaires sont déductibles d'impôt sur les hypothèques allant jusqu'à 750 000 $, à moins que l'hypothèque n'ait été contractée avant le 16 décembre 2017 (ils sont alors déductibles d'impôt sur les hypothèques allant jusqu'à 1 million de dollars). Un calculateur hypothécaire peut vous aider à déterminer le montant des intérêts que vous avez payés chaque mois l’année dernière.
- Vous pouvez demander une déduction fiscale pour les intérêts sur les premiers 750 000 $ de votre prêt hypothécaire (375 000 $ si vous êtes marié et déclarez séparément).
- Les HELOC ne sont plus éligibles à la déduction, à moins que le produit ne soit utilisé pour « acheter, construire ou améliorer considérablement » une maison.
- Vous devez détailler vos déductions sur l’annexe A afin de demander la déduction fiscale des intérêts hypothécaires immobiliers.
Comment réclamer les intérêts hypothécaires sur votre déclaration de revenus
Vous devez détailler vos déductions fiscales sur l'annexe A du formulaire 1040 pour réclamer les intérêts hypothécaires. Cela signifie renoncer à la déduction forfaitaire pour votre statut de dépôt. Vous pouvez détailler ou demander la déduction forfaitaire, mais vous ne pouvez pas faire les deux.
Entrez vos frais d'intérêt hypothécaires aux lignes 8 à 8c de l'annexe A, puis transférez le total de l'annexe A à la ligne 12 du formulaire 1040 de 2021.
Déterminer le montant des intérêts que vous avez payés sur votre prêt hypothécaire
Vous devriez recevoir le formulaire 1098, le relevé des intérêts hypothécaires, de votre prêteur hypothécaire après la clôture de l'année fiscale, généralement en janvier. Ce formulaire indique le total des intérêts que vous avez payés au cours de l'année précédente s'ils dépassent 600 $.
Vous n'êtes pas obligé de joindre le formulaire à votre déclaration de revenus, car l'institution financière doit également envoyer une copie du formulaire 1098 à l'IRS, l'IRS en a donc déjà une copie.
Assurez-vous que la déduction des intérêts hypothécaires que vous demandez sur l'annexe A correspond au montant déclaré sur le formulaire 1098. Le montant que vous pouvez déduire peut être inférieur au montant total qui apparaît sur le formulaire, en fonction de certaines limitations.
Note
Conservez le formulaire 1098 avec une copie de votre déclaration de revenus déposée pendant au moins trois ans. Conserver des copies de vos déclarations déposées vous aidera à préparer vos futures déclarations de revenus.
La déduction vaut-elle la peine d’être réclamée ?
L'annexe A couvre également de nombreuses autres dépenses détaillées déductibles, notamment les taxes foncières, les frais médicaux et les contributions caritatives. Parfois, tout cela représente plus que la déduction standard pour votre statut de dépôt, ce qui vaut la peine de consacrer du temps et des efforts à détailler vos déductions, mais parfois ce n'est pas le cas.
Il peut être judicieux d'ignorer la déduction des intérêts hypothécaires immobiliers et de demander la déduction standard si le total de toutes vos déductions détaillées ne dépasse pas le montant de la déduction standard à laquelle vous avez droit. Les taux de déduction forfaitaires sont les suivants :
- Contribuables célibataires et contribuables mariés qui produisent des déclarations distinctes : 12 950 $ pour l'année d'imposition 2022
- Contribuables mariés qui déclarent conjointement et pour les veuves admissibles : 25 900 $ pour l'année d'imposition 2022.
- Chefs de famille : 19 400 $ pour 2022
Note
Il peut être judicieux de remplir l'annexe A et de comparer le total de vos déductions détaillées avec votre déduction standard pour savoir quelle méthode vous convient le mieux avant de produire votre déclaration.
Tous les prêts hypothécaires sont-ils admissibles à cette déduction fiscale ?
La déduction fiscale des intérêts hypothécaires immobiliers s’accompagne de plusieurs règles d’éligibilité.
Cela inclut les intérêts que vous avez payés sur les prêts pour acheter une maison, les marges de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC) et même les prêts à la construction. Mais la TCJA a imposé une restriction importante sur la dette sur valeur domiciliaire à partir de l’année fiscale 2018. Vous ne pouvez pas demander la déduction pour ce type de prêt à moins que vous puissiez prouver qu'il a été contracté pour « acheter, construire ou améliorer substantiellement » la propriété qui garantit le prêt. Vous ne pouvez pas non plus demander la déduction fiscale si vous refinancez pour payer des études universitaires ou un mariage.
La déduction fiscale est également limitée aux intérêts que vous avez payés sur votre résidence principale ou secondaire. Les intérêts payés sur une troisième ou une quatrième résidence ne sont pas déductibles. La maison peut être une habitation unifamiliale, un condo, une maison mobile, une coopérative ou même un bateau, à peu près n'importe quelle propriété dotée « d'installations pour dormir, cuisiner et toilettes », selon l'IRS.
Vous devez être le débiteur
L'hypothèque ne peut pas être au nom de quelqu'un d'autre, sauf s'il s'agit de votre conjoint et que vous produisez une déclaration de revenus conjointe. Vous avez le droit de déduire uniquement les intérêts hypothécaires que vous avez personnellement payés, quelle que soit la personne qui a reçu le formulaire 1098 du prêteur.
Vous devez également avoir une obligation contractuelle de rembourser le prêt. Votre maison doit servir de garantie pour le prêt, et vos documents hypothécaires doivent l’indiquer clairement.
Prêts à la construction de maisons
Vous pouvez déduire les intérêts sur les prêts hypothécaires utilisés pour payer les frais de construction si le produit de la vente sert exclusivement à acquérir le terrain et à construire la maison. Les dépenses engagées au cours des 24 mois précédant la fin de la construction sont prises en compte dans la limite de 750 000 $ sur la dette pour l'acquisition d'une maison.
Note
Vous voudrez peut-être vérifier auprès d'un fiscaliste si vous avez acheté ou vendu une propriété au cours de l'année d'imposition ou si votre dette d'acquisition de maison dépasse la limite de 750 000 $.
Les intérêts hypothécaires sont déductibles sur les prêts allant jusqu'à 750 000 $
Les prêts utilisés pour acheter ou construire une résidence sont appelés « dettes d’acquisition de maison ». Le terme fait référence à tout prêt que vous contractez dans le but « d’acquérir, de construire ou d’améliorer substantiellement » une maison qualifiée.
Autrefois, vous pouviez déduire les intérêts sur les dettes d'acquisition d'un logement allant jusqu'à 1 million de dollars pour votre résidence principale et/ou votre résidence secondaire, mais la TCJA a réduit ce montant à 750 000 $ à partir de l'année d'imposition 2018. La limite baisse encore plus, à 375 000 $. , si vous êtes marié et que vous produisez une déclaration distincte.
Disons que vous avez emprunté 1 million de dollars pour votre résidence principale en 2022. Cela dépasse la limite de 750 000 $ fixée par la TCJA, vous ne pouvez donc réclamer que les intérêts hypothécaires payés sur les premiers 750 000 $ que vous avez empruntés.
Exceptions à la règle
L'IRS reconnaît deux exceptions à la limite de prêt de 750 000 $. Vous pouvez utiliser l’ancienne limite de 1 million de dollars dans deux circonstances.
- Vous avez contracté l'hypothèque avant le 16 décembre 2017 et cette hypothèque, plus toute dette bénéficiant de droits acquis, totalise 1 million de dollars ou moins.
- Vous avez contracté l’hypothèque au plus tard le 13 octobre 1987, ce qui en fait une dette bénéficiant de droits acquis.
Points que vous avez payés sur votre prêt hypothécaire
Les points payés sur un prêt hypothécaire pour votre résidence principale sont généralement déductibles sur la durée du prêt. Les points sont entièrement déductibles au cours de l’année fiscale au cours de laquelle ils ont été payés si vous pouvez répondre à une série de neuf critères de l’IRS.
Foire aux questions (FAQ)
Qui peut bénéficier de la déduction des intérêts hypothécaires ?
Tout contribuable qui détaille les déductions peut bénéficier de la déduction des intérêts hypothécaires jusqu'à 750 000 $ (375 000 $ si le marié déclare séparément) de dette hypothécaire sur sa résidence principale ou secondaire. Pour les dettes contractées avant le 16 décembre 2017, ces chiffres passent respectivement à 1 million de dollars et 500 000 dollars. La maison doit être une maison qualifiée, définie par l'IRS dans la publication 936.
A partir de quel niveau de revenus perd-on la déduction des intérêts hypothécaires ?
Il n’y a pas de limite de revenu pour la déduction des intérêts hypothécaires immobiliers. Tous les contribuables disposant d'un logement qualifié et qui détaillent leurs déductions peuvent bénéficier de cette déduction fiscale.